Vous pouvez être tentés de mettre à disposition locative pour une courte durée votre appartement, qu’il soit votre résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement immobilier en vue de le louer.
Mais peut-on faire ce que l’on veut de son bien immobilier ?
Être propriétaire d’un bien c’est le droit d’en jouir et d’en disposer de la manière la plus absolue, sous réserve que l’on respecte les lois et règlements ainsi que les droits d’autrui.
La règle des « 120 nuits par an ».
On entend souvent parler de « la règle des 120 nuits par an ». En effet, vous pouvez louer votre résidence principale à usage d’habitation pour de la location de courte durée si vous ne dépassez pas 120 nuits par an. Au-delà de ce plafond, les plateformes telles que Airbnb bloquent la location de votre bien.
S’il s’agit de votre résidence secondaire, ou d’un investissement immobilier, ce plafond n’est pas à prendre en compte. Mais il convient de changer l’usage d’un tel bien. Il ne s’agit plus d’un bien à usage d’habitation mais à usage commercial
Les tribunaux, confirmés par la Cour de cassation, considèrent effectivement aujourd’hui l’activité Airbnb comme une activité commerciale (cour.cass., 3ème civ., 8 mars 2018, n°14-15.864 ; cour.cass., 3ème civ., 27 février 2020, n°18-14.305).
Dans les villes de plus de 200.000 habitants, ainsi que Paris et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et les villes de plus de 50.000 habitants comportant des zones dites tendues, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la Mairie pour pouvoir exercer une activité de location meublée de courte durée :
- dans une résidence secondaire, ou
- dans une résidence principale pour plus de 120 nuits par an.
La règle de « la compensation ».
Dans certaines grandes villes telles que, par exemple, Paris, Lyon, Marseille, ou encore Strasbourg, le propriétaire qui souhaite changer l’usage de sa résidence secondaire pour exercer une activité de location meublée de courte durée, doit respecter les règles de la compensation qui veulent que le propriétaire en cause doit mettre sur le marché locatif classique un autre bien immobilier dans le même secteur.
A titre d’exemples, à Paris le propriétaire qui souhaite mettre un appartement secondaire ou son appartement principal plus de 120 nuits par an en location meublée de courte durée devra investir dans un autre bien immeuble, dans le même arrondissement, pour le double de la surface d’habitation. A Lyon, la compensation est obligatoire si la location dure plus de 120 jours dans votre résidence principale, ou s’il s’agit de votre résidence secondaire, et si la surface du bien est supérieure à 60 mètres carrés et qu’il se situe dans l’hyper-centre de Lyon.
La non contrariété au règlement de copropriété.
L’usage de l’appartement au sein d’une copropriété ne doit pas être contraire à la destination générale de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété qui peut comporter soit :
- une clause d’usage mixte, qui autorise à la fois l'usage d’habitation, professionnel et commercial des locaux, ou
- une clause d’habitation bourgeoise simple, qui autorise l’usage d’habitation et les activités des professions libérales, ou
- une clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui interdit tout autre mode d’occupation que l’habitation, y compris pour les professions libérales.
Dès lors, avant de vous lancer dans une activité commerciale de location meublée de courte durée, assurez-vous que le règlement de copropriété l’autorise par une clause d’usage mixte. Si une clause d’habitation bourgeoise, simple ou exclusive, est insérée dans le règlement de copropriété, vous ne pourrez pas exercer une activité commerciale de location meublée de courte durée, c’est-à-dire louer votre résidence secondaire ou votre résidence principale pour plus de 120 nuits par an.
De plus, l’état descriptif de division du règlement de copropriété a une valeur contraignante vis-à-vis des copropriétaires (cour.cass., 3ème civ., 6 juillet 2017, 16-16.849). Plus précisément, l’état descriptif de division de la copropriété qui stipule quels sont les étages qui sont réservés aux appartements et quels sont les étages qui sont réservés à des locaux professionnels ou commerciaux a une valeur contraignante pour les copropriétaires. En d’autres termes encore, l’état descriptif de division fixe la destination des différents locaux au sein de la copropriété.
Les 5 destinations d’un immeuble (art. R. 151-27 du code de l’urbanisme), qui correspondent à ce pourquoi un bâtiment à été édifié sont :
- Habitation
- Commerce et activités de service
- Exploitation agricole et forestière
- Equipements d’intérêt collectif et services publics
- Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires
Il y a donc bien une différence de destination entre l’habitation et une activité commerciale, et la liberté d’usage reconnu au copropriétaire sur ses parties privatives est limitée par le respect de la destination de l’immeuble (art. 9 de la loi du 10 juillet 1965).
L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose également qu’utiliser son logement pour y faire de la location touristique de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage du logement.
Dès lors, vérifiez l’état descriptif de division du règlement de copropriété. Si votre lot est à usage commercial, vous pourrez exercer une activité de location meublée de courte durée. Si votre lot est à usage d’habitation, vous ne pourrez pas exercer d’activité commerciale, sauf à demander l’accord unanime des copropriétaires réunies en assemblée générale autorisant le changement d’usage du lot.
L’absence de troubles anormaux du voisinage.
Les troubles anormaux du voisinage sont des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage et qui peuvent être sanctionnés même si leur auteur n’a commis aucune faute. La vie en communauté implique une gêne réciproque mais celle-ci doit être cantonnée dans des limites normales et l’anormalité d’une nuisance permet aux tribunaux de sanctionner l’auteur du ou des troubles et d’indemniser la ou les victimes. C’est le caractère excessif du trouble qui sera sanctionné et non l’intention de nuire de l’auteur des troubles. L’anormalité du trouble est appréciée en fonction de sa gravité et de sa durée, et c’est à la ou les victimes de rapporter la preuve du trouble et du dommage qui en découle.
Le trouble anormal du voisinage recoupe une multitude de situations diverses telles que les nuisances sonores, les nuisances olfactives, les atteintes à l’esthétique de l’environnement, des fumées, des diminutions de luminosité, des tapages nocturnes ou des tapages diurnes.
Dès lors, lorsque vous exercez une activité de location meublée de courte durée, vous devez, en tant que propriétaire, prendre toutes les mesures pour assurer qu’aucun trouble anormal ne vienne déranger la quiétude des autres propriétaires de la copropriété. Vous serez, en votre qualité de propriétaire, tenu responsable des troubles causés par vos locataires.